від 16 квітня 2022
м. Львів

СИТУАЦІЯ НА РИНКУ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ. ЩО ПОТРІБНО БІЗНЕСУ УЖЕ СЬОГОДНІ?

Автор:
Фото:
Alterra Group
Комерційна нерухомість від початку війни зазнала значних збитків, немала частина складів повністю зруйнована, а бізнес змушений був переїжджати та змінювати бізнес моделі. З метою прокоментувати ситуацію на ринку ми звернулись до Геннадія Гриненко, керівника відділу концептології Alterra Group.

– Як Ви на сьогодні оцінюєте ситуацію на ринку комерційної нерухомості, зокрема складської?

– На сьогодні через війну комерційна нерухомість користується найбільшим попитом на Львівщині. І десь близько 80% нашої команди знаходиться саме у Львові, де ми уже об'їздили весь регіон і вивчили кожен квадратний метр. Якщо говорити про регіони, де були військові дії – Київська, Харківська, Чернігівська, Сумська області та інші, то там бізнес частково або повністю зупинився, тому розвитку в орендному бізнесі там немає. Компанії, що прийняли рішення переїхати й зберегти бізнес, логічно обрали саме Захід України.

Якщо прокоментувати ситуацію на Львівщині, вакантних складів немає. Там загальна вакантна площа складів становить 55 630 кв.м, з яких складів класу В – 15 390 кв.м. Більшість складських приміщень у Львові та області – невеликі непрофесійні склади, приміщення колишніх заводів, що були реконструйовані під складське використання. Те, що залишилось, – це об'єкти, які непридатні для зберігання товару чи ведення виробничої діяльності, у них потрібно ще інвестувати чи реконструювати, щоб туди можна було заїхати. І таких руїн близько 70% від загальної кількості.

Така ж ситуація спостерігається в Хмельницькій, Тернопільській, Івано-Франківській і Закарпатській областях. Але проблема не лише в тому, що зріс попит, на Заході України сучасних складських об'єктів взагалі немає. У Львові лише останні 2 роки будувались нові об'єкти й то під оренду. Але їх можна перерахувати на пальцях однієї руки. Саме тому так мало об'єктів, що відповідають сучасним вимогам логістики й зберігання. Доступний лише 1% професійних складських приміщень для оренди й то ці об'єкти або щойно добудувалися, або у власника змінився вид діяльності й звільнилося приміщення.

Якщо говорити про решту України, то ми ретельно не відстежували кожен регіон, окрім Київського. Є певний відсоток підприємств, які переїжджають із Харківщини, Луганської, Донецької, Миколаївської, Херсонської областей, частина із них планує залишатися у Києві. Але це не масово, тому що з Києва продовжують виїжджати підприємства, хоч уже не так активно, як було на початку війни. У Києві близько 400 тис. кв.м складських приміщень було знищено. Це глобальна проблема й колосальні втрати бізнесів, адже приміщення були зруйновані разом із продукцією. Також дуже постраждав бізнес у Харкові, де багато об'єктів і розвинена промисловість. Так, люди повертаються до столиці, але поки що немає повернення бізнесу й повноцінного відновлення роботи. По об'єктах, якими ми управляємо, бачимо, що працює менша половина орендарів.



– Що на сьогодні потребує ринок? Із якими запитами звертаються до Вас найчастіше? Яке співвідношення пропозиції й попиту?

– Бізнес, який знаходиться у процесі релокації, потребує складських та виробничих приміщень у західних областях. Ринку потрібні сучасні об'єкти, що відповідають хоча б ключовим критеріям бізнесу. Якщо мова про складські приміщення, то вони мають певні критерії, класовість – А, В, С, більш уніфіковані. Склад зі стандартним збереженням товару на стелажах чи піддонах завантажив продукцію, перевіз і вивантажив в іншому складі, змінив локацію, але не змінив свої процеси. А з виробничими приміщеннями складніше, адже кожне виробництво має свою специфіку й у розвалений совок бізнес немає бажання переїжджати. Та й загалом зупинка виробництва, демонтування обладнання, перевезення, установка, налаштування і запуск на новому місці, де виробничий процес буде змінений чи взагалі поділений, – це колосальні витрати як коштів, так і часу. Для виробництва необхідні приміщення, у яких бізнес зможе комфортно працювати, витративши час лише на переїзд і запуск, а не на будівництво чи реконструкції. Це все додаткові витрати й тим більше непередбачувані.

На сьогодні попит десь рази в три перевищує пропозицію. Але питання в тому, що мало орендодавців зрозуміли, як свою пропозицію адаптувати під попит. Немає комплексного рішення для бізнесу, який переїжджає, що уповільнює процес прийняття рішення і задоволення попиту.

Бізнес потребує сучасних об'єктів і партнера, який швидко може побудувати під нього цей об'єкт. Ми це розуміємо, тому плануємо розширювати РОRТ ще на 50 тис. кв.м й будувати об'єкти під виробництва. Нові черги мають різні характеристики, щоб максимально задовольнити потреби бізнесу. Також ми змінюємо процеси будівництва, щоб будувати швидше без втрати якості. Наша мета – швидше допомогти бізнесу і, відповідно, підтримати економіку країни.

– Не всі Ваші об'єкти на сьогодні працюють, на жаль, але львівський PORT має практично довоєнну динаміку. Що саме в межах цього проєкту Ви можете запропонувати потенційним орендарям уже сьогодні?

– У нас на сьогодні до оренди доступні лише торгові приміщення, усі складські приміщення повністю здані. Але уже в липні ми вводимо в експлуатацію наступну складську чергу. Відповідно до графіка будівництва ми будемо вводити в експлуатацію кожні 2 місяці, починаючи з липня, від 2 до 10 тис. кв.м. На кінець року плануємо ввести в експлуатацію близько 40–50 тис. кв.м. Концепція логістичного центру РОRТ передбачає насамперед продаж приміщень, але й попередні договори оренди ми теж обговорюємо й підписуємо.

– Зараз триває будівництво VI–VIII черг. Які запити і як в логістичному центрі PORT Ви можете врахувати та задовольнити на етапі будівництва?

– VIII черга – 16000 кв.м – у нас продана повністю, її добудовуємо під потреби компанії, з якою був підписаний контракт ще до війни. VI і VII черги будуються під оренду та продаж, де частина договорів попередньої оренди уже підписана. Загалом І черга РОRТ – це 46 тис. кв.м, наступні майданчики – це ще 40–45 тис. кв.м, де ми передбачили різні характеристики приміщень для задоволення будь-якого попиту. Це і виробничі приміщення, і склади класу А та В з нульовими заїздами, з рампами, з доковими воротами, холодильники з різним температурним режимом тощо. Загалом РОRТ за характеристиками буде задовольняти точно 80% запитів, крім специфічних бізнесів, які потребують певних санітарних умов, обмежених екологічних зон, залізничної гілки чи величезного відкритого майданчика, що ми фізично не можемо організувати в логістичному центрі. Таких бізнесів небагато, але вони є.

– Які у вас прогнози щодо здачі об'єктів? Наскільки може бути сильною загроза дефіциту будівельних матеріалів?

– Це одна з ключових загроз, яку ми потенційно бачимо й наперед намагаємося знайти шляхи вирішення поставок. Заводи-виробники залізобетонних конструкцій мають фізичні обмеження випуску продукції. Ми це розуміємо, ми це передбачаємо і вже сьогодні намагаємося відповідно реагувати й шукати постачальників, щоб не було відхилень від графіка будівництва.

– Як Ви оцінюєте розвиток комерційної нерухомості в майбутньому? Чи варто очікувати значних інвестицій для її розвитку в західних областях?

– Якщо говорити про складську та виробничу нерухомість, то станом на сьогодні західні регіони України є безпечнішими, а клієнтам, які працюють з Європою, навіть логістично зручніше знаходитись ближче до кордону. Інвестори все це розуміють і ризиків для інвестора більше в регіонах, де були активні бойові дії. Тому в західні регіони очікуються більші інвестиції. Але варто розуміти кілька речей: 1. Міжнародні інвестори не зайдуть в Україну до повного закінчення обстрілів та бойових дій; 2. Інфраструктура, житло та комерційна нерухомість буде відновлюватись по всій Україні, але активного розвитку найближчим часом ми не прогнозуємо.

Торговельна нерухомість буде розвиватись там, де є клієнт. Для офісної нерухомості найближчим часом буде характерна криза, адже люди після завершення бойових дій ще якийсь час будуть повертатись до своїх домівок і до моменту повного відчуття безпеки навряд активно вийдуть в офіси.

Trademaster