ФОРМА ЗВОРОТНЬОГО ЗВ'ЯЗКУ
Передзвонити?
Ми зателефонуємо Вам найближчим часом!
Content Oriented Web
Make great presentations, longreads, and landing pages, as well as photo stories, blogs, lookbooks, and all other kinds of content oriented projects.
от 22 февраля 2022


г. Киев

Логистическая недвижимость 2021 года: низкая вакантность и высокий спрос


Источник: Cushman & Wakefield
Не полностью удовлетворенный спрос на складские помещения, учитывая показатели, сделал этот сегмент одним из наиболее успешных в 2021 году. Каких складов не хватало на рынке? Что происходило с арендными ставками и форматами? И чего ждать с 2022-го? На эти вопросы Property Times искал ответ вместе с экспертами отрасли.
Начало 2021 года ознаменовалось отсутствием нового предложения на рынке, но конец года это исправил. По данным Cushman & Wakefield, в прошлом году на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и в пригороде столицы появилось 130 000 кв. м.
Основные объекты складской и логистической недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киеве и пригороде в 2021 году
Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде

соглашение по аренде складских площадей 3PL и транспортным оператором «Новая Почта» (12 000 кв. м), компанией из сферы оптовой и розничной торговли Fozzy (6 000 кв. м) и компанией по производству напитков Pernod Ricard (2 000 кв. м) в логистическом центре RLC.
предварительная аренда складского помещения торговой компанией из сферы оптовой и розничной торговли Eldorado (20 000 кв. м.) логистического центра RLC II, ввод в эксплуатацию которого запланирован на следующий квартал;
Геннадий Гриненко, руководитель отдела концептологии Alterra Group, рассказал, что, кроме Киева, в прошлом году начали строить складские и логистические объекты в Днепре, Одессе, Львове и Харькове.
Ввиду недостатка предложения эксперты отмечают низкую вакантность. К концу III квартала 2021 года она составляла 2,3%. «Можно сказать, что это самый низкий показатель в истории существования этого сектора недвижимости в Украине (с 2006 года). Но к концу IV квартала ситуация изменилась и вакантность составляла около 4%», — добавляет Геннадий Гриненко.
Также Геннадий Гриненко отмечает, что в настоящее время в Киеве и пригороде более 140 000 кв. м находятся на стадии девелопмента и должны быть завершены в 2022 году.
В то же время, в CBRE Ukraine считают, что средняя доля вакантных площадей в Киеве и регионе составила к концу года 2% (-0,3 п.п. кв/кв и -0,9 п.п. г/г).
В то же время, если взглянуть на рынок со стороны девелоперов складской недвижимости, можно выделить несколько трендов, актуальных для прошлого года. Среди них одним из новейших Дмитрий Омельчук, коммерческий директор DELTA Ukraine, называет зеленую сертификацию. «Одним из факторов, способствующих сертификации складской недвижимости, является то, что этот актив, в долгосрочной перспективе, можно рассматривать как инвестиционный продукт для международных инвестиционных фондов и банков. Они почти не финансируют проекты без сертификации и точно не будут делать это в ближайшей перспективе. Основным вопросом станет минимально допустимый уровень сертификации, а не ее наличие», — комментирует эксперт.

По словам Дмитрия Омельчука, среди девелоперов несколько лет существует тренд консолидации земельных участков для создания масштабных логистических парков. «Мы здесь говорим об участках от 40 га и площади от 200 000 кв. м. В таком случае, в основном, это формат Big Box однозначно классу А. Что касается размера логистических комплексов, то рост именно формата логистических парков продиктован, прежде всего, экономической целесообразностью. В конце концов, удельный показатель стоимости квадратного метра в логистическом парке будет меньше, чем в отдельно стоящем складе. Но, в таком случае, для приемлемой в Украине экономики строительства, а мы говорим о периоде окупаемости 6-8 лет, площадь каждого склада должна быть от 20 000 кв. м. Именно это интересный инвестиционный продукт, который можно довольно быстро окупить, ведь этот размер можно легко делить между несколькими арендаторами или сдавать полностью одному арендатору», — добавляет коммерческий директор DELTA Ukraine.
Автор:
Источник:
Анна Нагребельная
Новое предложение: объемы и арендные ставки
Как отмечает Дмитрий Пасенков, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине, в конце 2021 общий объем современных складских помещений в Киеве и пригороде составил примерно 2,14 млн кв. м (GLA). Кроме так называемых сухих складских объектов этот показатель учитывает современные специализированные холодильные и морозильные, а также фармацевтические складские помещения, площадь которых в Киевском регионе оценивается в объеме 405 000 кв. м. Общий объем складских и логистических помещений, поглощенных пользователями в Киеве и Киевском регионе на протяжении 2021 года, согласно экспертной оценке Cushman & Wakefield, составил примерно 167 100 кв. м (GLA).
По словам Натальи Сокирко, директора департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine, среди заметных сделок, состоявшихся на рынке в последнем квартале 2021 года:
«По состоянию на конец IV квартала, арендные ставки за складские помещения не изменились по сравнению с предыдущим кварталом в национальной валюте и составили 133-159 грн/кв. м/мес. для класса А и 95-110 грн/кв. м/мес. для класса В. Эффективные арендные ставки снизились незначительно в долларовом эквиваленте до $5,5/кв. м/мес по сравнению с предыдущим кварталом ($5,6/кв. м/мес.) и остались неизменными в гривневом эквиваленте (150 кв. м/мес.)», — добавляет Наталья Сокирко.
В Cushman & Wakefield отмечают постепенный рост арендных ставок на складские помещения в Киеве и пригороде: к концу 2021 года они до 15% превышали в долларовом эквиваленте показатели конца 2020 года.
«Да, к концу 2021 года базовые достижимые арендные ставки на складские помещения самого высокого качества в Киевском регионе находились в диапазоне $5-6 за кв. м в месяц по сравнению с $4,2-5,8 за кв. м в месяц в конце 2020 года, а также выше, чем $4,75-6 за кв. м в месяц в конце первого полугодия 2021 года.
В то же время арендные ставки для качественных складских помещений класса B находились на уровне $3,5-4,0 за кв. м в месяц, в то время как для современных и качественных объектов формата urban logistics в Киеве достигали $7,0 за кв. м в месяц», – добавляет Дмитрий Пасенков.
По данным Сushman & Wakefield, в конце 2021 года вакантность на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде осталась на уровне 1%. «Это связано с достаточно высокими темпами поглощения в сегменте и незначительным новым предложением в 2021 году. К тому же большинство новых складских объектов, выведенных на рынок в течение года, были сданы в аренду на основе предварительных договоров аренды, что указывает на высокий арендный спрос в сегменте. В связи с очень низким предложением в существующих объектах в течение длительного периода многие арендаторы в сегменте все чаще готовы рассматривать заключение предварительных договоров аренды в объектах на этапе девелопмента и подход built-to suit», — отмечает Дмитрий Пасенков.




Источник: Cushman & Wakefield
Перспективы 2022


Среди главных факторов, влиявших на рынок в течение прошлого года, эксперты называют:
развитие е-Сommerce;
логистических и почтовых компаний;
build-to-suite.
«Развитие украинской складской инфраструктуры в 2021 году в значительной степени определяло развитие сферы e-Commerce вместе со сферой 3PL. Таким образом, спрос со стороны ритейла и логистического сектора оставался достаточно высоким, что стимулировало рост количества build-to-suite проектов. Например, такие компании, как Новая почта, Укрпочта и Rozetka, инициировали строительство новых складских комплексов под собственные нужды (build-to-suite). Кроме того, Украина может стать более привлекательной для международных производителей и инвесторов в связи с изменениями в 2021 году к Закону Украины «Об индустриальных парках»: государство планирует предоставлять налоговые льготы арендаторам, занимающимся промышленным производством, с объемом государственной поддержки до 30 %», — объясняет Наталья Сокирко.
Еще одно направление, на которое обращают внимание эксперты Cushman & Wakefield, — появление складских объектов формата urban logistics, соответствующего международным трендам и увеличивающего интерес в таких объектах как арендаторов, так и девелоперов на украинском рынке.
«В Киеве строят несколько складских объектов формата urban logistics. В частности, начато строительство современного офисно-логистического комплекса на Подоле. Очень привлекательным для арендаторов стал новый комплекс «Алмазный» на Троещине, строительство которого было завершено в 2021 году. Учитывая стоимость участков в пределах города, арендный бюджет для таких объектов выше, чем в традиционных складских комплексах, расположенных в пригороде. Однако для ряда арендаторов преимущества складских объектов формата urban logistics очевидны. В частности, речь идет о быстрой доставке товаров к конечным потребителям и экономии на затратах на транспортировку. Интерес арендаторов в складских объектах формата urban logistics также связан с тем, что они предлагают арендные лоты, пригодные для малого бизнеса, площадью складских помещений от 500 до 1 500 кв. м со вспомогательными офисными помещениями высокого качества», – добавляет Дмитрий Пасенков.
Инновационность. Сейчас все больше объектов производят по принципу «зеленой» энергии: устанавливают солнечные панели на фасаде или на крыше, например, в складском комплексе JOULe. Также популярны мобильные приложения для управления объектом. Теперь удаленно можно получать коммунальные платежи, пропускать машины на территорию, включать освещение на складе и не тратить на это никакого труда. По словам Геннадия Гриненко, потенциальные арендаторы все чаще оперируют следующими критериями выбора помещения:
Автономность. Предоставляет возможность арендатору построить свою, так сказать, «энергосистему», где он не зависит от коммунальных энергоносителей и энергонагрузки. Также у резидента есть своя собственная парковка и отдельный заезд на территорию — больше ничего не нужно делить с соседями.
Универсальность. Состоит в возможности переформатировать характеристики под индивидуальную необходимость арендатора. К примеру, добавлена мощность и переоборудование помещения под производство.
Дизайн. Оригинальный дизайн является одним из ключевых составляющих современного проекта складской недвижимости. Такие объекты привлекают больше внимания, людям нравится там находиться, туда приятно приглашать партнеров и клиентов, что в сумме приводит к коммерческому успеху.
Комплексность. Этот тренд уже давно существует в торговой и офисной недвижимости. Современные комплексы удовлетворяют гораздо больший диапазон потребностей, чем просто помещение для работы или покупок. С развитием рынка логистическую недвижимость ждет то же участие. Потребность работать в качественных помещениях с высоким уровнем сервисно-эксплуатационных услуг уже озвучивают более половины арендаторов. Кроме того, не следует забывать, что рынок труда на сегодняшний день принадлежит сотруднику. Соответственно, наличие качественного питания, душевых, раздевалок, мест для отдыха, удобного транспорта и, даже, продуманного дизайна складских помещений может существенно повлиять на вовлеченность и текучесть персонала.


«По площади в Киеве и области наиболее востребованными в 2021 году были помещения от 500-2000 кв. м. По техническим характеристикам особое внимание при поиске уделяли локации возле Большой Кольцевой, сэндвич-панелям, наливному промышленному полу и возможность установки стеллажной системы», – рассказывает руководитель отдела концептологии Alterra Group.
Популярные форматы

Начало этого года не принесло в Украину новый локдаун, но отличилось военной угрозой, что может лишить нашу страну независимости. На момент подготовки материала говорить об однозначном избегании военного конфликта с соседним государством рано. Однако мы делаем прогнозы, исходя из оптимистического сценария — ситуация стабилизируется: война в Украине не начнется, авиасообщения, морские и сухопутные пути для транспортировки грузов будут стабильными и свободными, экономика нашего государства больше не будет испытывать давление.

При таких нормальных условиях эксперты ожидают, что спрос на качественные складские помещения в Киеве и пригороде в дальнейшем будет повышаться. «В то же время, учитывая имеющуюся информацию по состоянию на январь 2022 года о темпах строительства новых объектов и количестве анонсированных объектов, мы ожидаем, что при других одинаковых условиях вакантность будет оставаться низкой до конца года», — говорит Дмитрий Пасенков.

Со своей стороны, Наталья Сокирко, отмечает, что объем спекулятивного предложения, которое находится на стадии строительства и заявлено к выходу в 2022 году, составляет почти 100 000 кв. м. В ближайший год в Украине планируют завершить:

индустриальный парк E40 компании Dragon Capital (21000 кв. м);
первую очередь логистического комплекса М06 компании Amstar (32000 кв. м);
вторую очередь логистического центра RLC II (24 000 кв. м);
два небольших склада площадью около 10 000 кв. м каждый.
«Четыре из пяти заявленных проектов расположены вдоль Житомирской трассы (E40, M06) на правом берегу, что свидетельствует о стабильной популярности западного направления. Несмотря на то, что объем предложения, который запланирован к выходу на рынок в 2022 году, будет самым большим с 2013 года, вероятно, его все еще не будет хватать, чтобы в значительной степени повлиять на уровень вакантности. Мы ожидаем, что высокий спрос на складскую недвижимость и дальше будет обусловлен в основном сектором оптовой и розничной торговли, что не исключено, может привести к умеренному росту арендных ставок. В то же время формат build-to-suite строительства, вероятно, останется наиболее оптимальным решением для компаний с амбициями расширения», — комментирует директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine.
Вместе с тем, в Alterra Group отмечают существование достаточно большого объема советских складов, переоборудованных пользователями под срочные нужды, инвестировать в которые нужно вдвое меньше, чем в строительство с нуля. "Однако с увеличением арендных ставок на старый фонд увеличивается конкуренция между внутригородскими капитальными помещениями и современным строительством за пределами города", - объясняет Геннадий Гриненко.
Дмитрий Омельчук говорит, что в прогнозах рынка Украины часто ориентируется на развитие логистической недвижимости в соседней Польше. «Темпы роста там, сравнивая с Украиной, безумны. Конечно, они продиктованы наличием прямого доступа к рынку ЕС, но это показывает, что складскому сегменту в Украине есть куда расти в десятках процентов в год. И сейчас вопрос: кто из масштабных логистических комплексов откроется раньше и где будут лучше условия?

Наши прогнозы – хоть и медленный, но рост формата last mile delivery и значительный рост формата Big Box площадью от 20 тысяч до 400 тысяч кв. м. Этот инвестиционный продукт интересен и под него можно получить международное и локальное финансирование», — заключает эксперт.

По словам Геннадия Гриненко, потенциальные арендаторы все чаще оперируют следующими критериями выбора помещения:
индустриальных парков;