ФОРМА ЗВОРОТНЬОГО ЗВ'ЯЗКУ
Передзвонити?
Ми зателефонуємо Вам найближчим часом!
Content Oriented Web
Make great presentations, longreads, and landing pages, as well as photo stories, blogs, lookbooks, and all other kinds of content oriented projects.
від 20 вересня 2021
м. Київ

Склади замість квартир: чому варто придивитися до комерційної нерухомості

До кінця року за умови введення жорсткого карантину офісна нерухомість і об'єкти стріт-рітейлу можуть здешевшати на 3−10%. Натомість складські приміщення і в цих умовах додадуть в ціні ще 7%. Такі прогнози роблять профільні експерти. «Мінфін» дізнавався, чи варто вкладатися у склади і скільки на цьому можна заробити.
Ситуація на ринку
Склад чи квартира: у що вигідніше вкладатися
9−11% річних — дохід від оренди;
9−12% — зростання ціни квадратного метра протягом ходу будівництва.
Експерти одразу попереджають, що знайти підходящий об'єкт непросто. Адже великих якісних складських комплексів на ринку обмаль. Майже всі проєкти, які реалізуються, часто орендуються ще на стадії будівництва.
Ринок комерційної нерухомості по-різному відреагував на кризу, пов'язану з пандемією. У першому півріччі, за даними Геоінформаційної системи «Увекон», вартість оренди офісних приміщень в середньому знизилася на 0,8%, торгових площ — на 10%. Натомість оренда складської нерухомості подорожчала в середньому на 3,1%.

Що стосується об'єктів, виставлених на продаж, то за 6 місяців 2021 року складські приміщення зросли в ціні на 8,6%. Відчутно подорожчали склади у Львові (на 39,6%, оренда — на 10,5%), Києві (на 30,8%, оренда — на 8,3%), Дніпрі (на 29,5%, оренда — на 29,9%). У Харкові зростання цін було більш помірним (на 6,7%), а в Одесі вартість складів залишилася майже без змін.

Середня ціна 1 кв м складської нерухомості в столиці на сьогодні становить 552,7 $/кв.м. Але цінники на якісні приміщення стартують із 700 $/кв.м. Не залишилася на місці і вартість оренди.

«У порівнянні з „докарантинним" періодом кінця 2019 — початку 2020 рр, орендні ставки в складській нерухомості поступово збільшуються — до 15%. На сьогодні орендні ставки на ринку професійних складських приміщень сягають 6−7 $/кв.м», — розповів засновник Alterra Development Дмитро Ковальчук.
Комерційна нерухомість зазвичай більш прибуткова, ніж житлова. За словами Дмитра Ковальчука, засновника Alterra Development, інвестуючи у складську нерухомість, розраховувати можна на:
Джерело:
https://minfin.com.ua/
Що зробило складську нерухомість такою затребуваною навіть у кризу?
По-перше, — розвиток онлайн-торгівлі. E-commerce і до карантину виступала драйвером попиту на склади, а у період локдаунів ця тенденція тільки посилилася.

По-друге, в Києві і раніше спостерігався дефіцит якісних складських приміщень, розташованих поблизу міста. Тепер же їх стає ще менше. Вільних місць практично немає: рівень вакантності в сегменті на сьогодні складає близько 2%.

Уже ці два факти — слабка зайнятість ніші і ріст її затребуваності — відкривають неабиякий потенціал для інвесторів.
Період окупності професійного складського об'єкту складає приблизно 9−10 років.

Але вкладення в складську нерухомість потребують значних коштів. Якщо середня сума угоди купівлі квартири, за оцінками Alterra Development, становить $50 тис., то за об'єкт складської нерухомості доведеться викласти близько $250 тис.

У світі поширений варіант інвестування через закриті пайові інвестфонди, які заробляють на комерційній нерухомості, у тому числі і складській. У цьому випадку сума входу на ринок через дроблення її між інвесторами на порядок нижча. Але в Україні ця практика поки не поширена. Тому можна придбати об'єкт в складчину.

Також можна довірити пошук ліквідного варіанту та подальше керування ним управляючій компанії. Це суттєво зекономить час та позбавить головного болю з пошуком орендарів, ремонтами і т.ін.
Ключові показники інвестування у квартири та у склади
(за даними Альтерра Девелопмент)
Як обрати «правильний» об'єкт
Ключовим моментом в інвестиціях у будь-яку нерухомість є вміння правильно вибрати об'єкт. Складські приміщення тут не виключення.

Засновник Alterra Development Дмитро Ковальчук радить звернути увагу на такі параметри, як-от:
наявність території для розширення забудови та подальшого розвитку комплексу;
відсутність обмежень з експлуатації споруд;
наявність усієї необхідної документації, прямих договорів на постачання комунальних послуг (бажано з запасом потужностей).
Перспектива складів
Незважаючи на перебіг пандемії, експерти прогнозують, що складська нерухомість однозначно буде зростати. Основним драйвером сегменту залишатиметься e-сommerce.

Вартість складів до кінця року може збільшитися на додаткових 7% навіть за умов жорсткого локдауну. Такі ж тенденції очікуються і щодо орендних ставок.

«Стійкість складської нерухомості до криз робить її більш привабливою для інвесторів. З огляду на підвищений попит, а також зростання вартості орендної ставки за кв. м, очікується збільшення активності в сегменті», — вважає Дмитро Ковальчук.

В найближчій перспективі експерти очікують збільшення обсягу будівництва складських орендних приміщень.

Загалом, обсяг нової пропозиції на ринку складської і логістичної нерухомості України впродовж наступних років, за підрахунками Альтерра Груп, має скласти 364 тис. кв.м. Найбільше поповниться ринок Львова та області, тут заплановано до вводу близько 200 тис. кв.м.