ФОРМА ОБРАТНОЙ СВЯЗИ
Перезвонить?
Мы перезвоним в ближайшее время!
Content Oriented Web
Make great presentations, longreads, and landing pages, as well as photo stories, blogs, lookbooks, and all other kinds of content oriented projects.
от 26 февраля 2021
г. Киев

5 лет назад мы управляли небольшим складом, а сейчас строим бизнес-центры в Киеве. Вот наша история

Сегодня Alterra Group – это 350 тыс. кв. м площадей (приблизительно 50 футбольных полей), сданных в аренду, более 40 проектов в управлении и пять девелоперских объектов. Наша компания уже пять лет занимается профессиональным управлением объектами и за долгие годы, мы уверены, наработала экспертизу в секторе складской недвижимости.

А когда-то все начиналось с трех человек и идеи. О том, как создать культуру управления недвижимостью в стране, вырастить компанию и построить свой офисный центр, я расскажу дальше.
Все началось пять лет назад с разговора на кухне, как часто бывает. Это было первое официальное собрание будущей компании Alterra Group. Тогда я, Дмитрий и Виктория (сооснователи Alterra Group) решили, что пора создавать свое дело.

У нас троих был профессиональный опыт в коммерческой недвижимости. Виктория была руководителем в брокерской компании, мы с Димой работали со складской недвижимостью.

Основываясь на своем опыте и ощущениях, мы понимали, что украинский рынок управления недвижимостью имеет огромный потенциал и только начинает развиваться. Поэтому единогласно решили двигаться в этом направлении.

На старте все занимались одной ключевой задачей – развитием компании. Наши клиенты – это собственники объекта недвижимости и арендаторы. Если с поиском вторых особых трудностей не возникало, то найти владельца помещения – настоящий квест.

У нас были три главных метода поиска собственника.

Когда компания только появилась, потенциальные клиенты не понимали, кто мы такие и что делаем. Наша законодательная база не предусматривает понятную модель управления недвижимостью. Нет документа, где расписано, как можно управлять объектом прозрачно для всех сторон.

Каждому собственнику хотелось получить какие-то гарантии и минимизировать свои риски. Пока наша компания не стала известной, нам приходилось применять разные модели сотрудничества: мы несли финансовые риски, полностью брали объект в аренду за свой счет, инвестировали собственные деньги.

В Украине нет компаний, которые предоставляли бы аналогичный нашему перечень услуг. Нет компании с таким же послужным списком объектов в управлении. Мы единственные, кто может разработать модель проекта, найти участок под строительство, непосредственно построить объект, сдать его в аренду и обслуживать. Это стало возможным, потому что мы не боялись и набивали шишки.

Одна из них стоила нам сотен тысяч. Чуть более двух лет назад мы получили складской проект, где стояла задача сдать его в аренду. Это помещение – бывший цех в районе метро «Шулявская» общей площадью 4 тыс. кв. м, которое много лет не эксплуатировалось. По разным причинам собственник не хотел в него вкладывать. В идеале он видел там одного арендатора, который мог бы адаптировать помещение под себя.

Взвесив все за и против, мы решили инвестировать свои деньги. За два месяца планировали строительство с бюджетом в 400 тыс. грн, параллельно занимались поиском будущих арендаторов.

Мы полностью отремонтировали крышу, провели электроэнергию, проложили канализацию, обновили пол и стены. В результате смета выросла вдвое, как и сроки строительных работ. Просчет произошел из-за спешки. Мы быстро просчитали смету под строительство и, естественно, уже по факту начало выплывать много дополнительных расходов.

Из положительного – на четвертый месяц у нас уже были четыре из пяти арендаторов. Мы вышли на хорошие условия, и за 12 месяцев инвестиции полностью окупились.
От трех сотрудников до собственного бизнес-центра
Про девелопмент
Суть девелопмента – построить объект, который будет максимально эффективным. Для собственника это измеряется доходностью, для общественности – пользой.

Palo Alto стал переломным для компании. В результате проделанной работы рынок, потенциальные арендаторы и наши партнеры увидели качественный и современный образец офисной недвижимости. Сейчас в нашем послужном списке уже пять реализованных девелоперских объектов.

Компания Alterra Group закрывает полный цикл услуги девелопмента и даже больше – это интересно как собственникам, так и инвесторам. К примеру, к нам приходит потенциальный клиент с задачей проинвестировать в строительство. Мы в свою очередь предоставляем решение: что можно построить, учитывая конкретный бюджет, как будет выглядеть будущий объект, какая окупаемость и дивиденды. Затем сами строим и обслуживаем объект. Это очень важно, потому что мы реализуем проект так, чтобы в дальнейшем было удобно эксплуатировать помещение.
В 2019 году мы получили здание с непонятным назначением, которое никогда не эксплуатировалось. Здесь не было никаких коммуникаций, ремонт был сделан наполовину, территория заросла деревьями. Изначально на месте планировали строительство небольшого торгового центра, но что-то пошло не так, и работы заморозили на восемь долгих лет.

Мы учли интересное территориальное расположение (здание находится между метро «Политехнический институт» и «Лукьяновская»), его технические показатели, высоту, планировки, спрос рынка и решили строить офисный центр. Как раз в 2017–2019 годах отмечалось активное развитие IT-компаний, которые до сих пор остаются ключевыми арендаторами в столичных бизнес-центров.

Для нас это был новый уровень, ведь объект мы получили не под управление, а непосредственно под комплексную реконструкцию. Один из главных акцентов сделали на маркетинг. В концепцию проекта мы заложили эмоцию, которая отобразилась в дизайне и инфраструктуре. Бизнес-центр получил имя Palo Alto – как город в Кремниевой долине, свои узнаваемые цвета и шрифты. Более того, мы стали первыми, кто запустил таргетированную рекламу в социальных сетях под бизнес-центр. Результат – наш Palo Alto был заполнен арендаторами еще до ввода в эксплуатацию.
  1. Отработка территории. Первый и, пожалуй, самый эффективный способ. Мы садились в машину и начинали объезд по объектам промзоны. Так мы убивали несколько зайцев: получали контакт с собственником, исследовали рынок, изучали его потребности и постепенно адаптировали под них свои задачи.
  2. Сарафанное радио. Спустя несколько реализованных проектов клиенты начали рекомендовать нас своим коллегам и друзьям.
  3. Участие в мероприятиях. Вот она – та самая сила нетворкинга. Знакомясь на разного рода конференциях, часто можно встретить собственников недвижимости, которые нуждаются в сдаче своего объекта или профессиональном управлении им.
Первого клиента мы нашли спустя месяц после основания компании. Это было простаивающее складское помещение площадью 9 тыс. кв. м. Наша небольшая, но амбициозная команда полностью погрузилась в проект на шесть месяцев, уделяя ему 80% времени. Проделали много работы: восстановили коммуникации и электрику, все отремонтировали. У нас получилось оперативно сдать объект в аренду.

С этим клиентом мы продолжаем работать по сей день, а 70% арендаторов с нами еще с того времени. С каждым новым объектом мы оттачивали нашу бизнес-модель, все больше понимали собственников и те услуги, которые им реально необходимы.
Как мы начали строить, а не только управлять
Взяли и построили украинский Palo Alto
Подписаться на рассылку