ФОРМА ЗВОРОТНЬОГО ЗВ'ЯЗКУ
Передзвонити?
Ми зателефонуємо Вам найближчим часом!
Content Oriented Web
Make great presentations, longreads, and landing pages, as well as photo stories, blogs, lookbooks, and all other kinds of content oriented projects.
від 3 лютого 2022
м. Київ

Скільки можна заробити на офісній нерухомості і де шукати привабливі «квадрати»


Ринок офісної нерухомості столиці оживає: вакантність площ поступово зменшується, а орендні ставки зростають. Чи варто зараз вкладатися в офісні «квадрати», яку дохідність вони можуть принести та на які проєкти звернути увагу, «Мінфіну» розповіли профільні експерти.
За даними Colliers Ukraine, минулого року в експлуатацію було введено 155 тис. кв м офісної нерухомості, обсяг угод сягнув 130 тис. кв м. Це на 30% вище за аналогічний показник у 2020 році.

«Бізнес призвичаївся до нових умов, а роль офісів, незважаючи на прогнози масових відмов від них, стала ще вагомішою. Як не крути, а онлайн не замінить живого спілкування, створення середовища для креативу, колаборації та реалізації нових ідей», — пояснив такі тенденції керуючий директор Colliers Ukraine Олександр Носаченко.

Багато компаній перейшли на гібридний формат роботи, залишивши частину працівників на дистанційній зайнятості. Та значна частина співробітників все ж повернулася до офісів.

Це, безумовно, вплинуло на показник вакантності. За даними Colliers Ukraine, порівнюючи з кінцем 2020 року, вакантність у бізнес-центрах A класу (нові, сучасні, елітні будівлі, розташовані у ділових районах) знизилася з 10,8% до 8,5%. З будівлями менш сучасного і престижного класу В ситуація інша, тут навпаки кількість вільних площ зросла (вакантність зросла з 11,7% до 12,4%).

Така статистика підтверджує, що орендатор стає дедалі вимогливішим і більше уваги приділяє організації робочого простору, він віддає перевагу якісній нерухомості, яка відповідає сучасним стандартам.

Річ у тім, що найбільша частка орендованих площ — 51% або 65 тис. кв м — припадає на компанії ІТ-сектору, який швидко розвивається і генерує солідні прибутки. Найімовірніше, така ж тенденція на ринку офісної оренди збережеться найближчі роки. Адже передбачається, що до 2025 року обсяг робочої сили в ІТ зросте на 27%.

«Орендні ставки на офісні приміщення в БЦ класу В коливаються в діапазоні $14-$19 за кв м, в БЦ класу A — в діапазоні $21-$27 за кв м», — повідомила СОО Alterra Group Вікторія Ковальчук.

Експерти розраховують, що надалі ці показники зростатимуть. Але темпи цього зростання можуть сповільнитися за рахунок очікуваного введення у 2022 році великого обсягу нових площ — близько 250 тис. кв м.

Джерело:
Дешевше не буде
Минулого року нерухомість стрімко зростала у ціні. Не оминула ця тенденція й офісні приміщення. В середньому сегмент додав 15% у вартості. Розкид цін величезний — від $2000 до $6000 за кв м, залежно від району, класу комплексу, площі тощо.

Зростання цін експерти пов'язують з декількома причинами. По-перше, вартість квадратного метра підвищуватиметься у нових проєктах у міру їхньої готовності. По-друге, інфляційні процеси тривають, тому ціну «квадрата» штовхатиме вгору подальше здорожчання будматеріалів, енергоносіїв та робочої сили. Плюс простимулює зростання цін на ринку і подальше збільшення попиту.

Робимо ставки
«Інвестиції в офісну нерухомість більш ніж доцільний варіант вкладення і примноження коштів», — вважає Олександр Носаченко. Дохідність тут становить до 11% річних.

Втім, як зауважує Вікторія Ковальчук, розглядати інвестиції в офісні приміщення фізичним особам варто, якщо інвестор готовий до терміну повернення коштів мінімум 7−10 років, або більше.

Наприклад, візьмемо для розрахунків офіс 110 кв м у діловому районі Києва вартістю $197 тис.

Здати в оренду його можна за ціною $21 за 1 кв м, плюс комунальні послуги сплачує орендатор.

Розрахунок місячного і річного прибутку офісу в Києві:

$21 (вартість 1 кв м) х 110 кв м = $2 310 в місяць, або $27 720 на рік.

Розрахунок окупності офісу:

$197 тис. (вартість офісу)/$2 310 (ціна місячної оренди) = 85 (місяців), або 7 років.

Враховуємо податки і непередбачувані витрати, отримуємо 7,5 років окупності.

Розрахунок річної дохідності:

$27 720/197 000×110 = 15% річних

Але варто вирахувати ще податки і додаткові витрати, які можуть виникнути і «з'їсти» частину прибутку.

Крім того, офісні «квадрати» можна здавати не самому, а через керуючу компанію. Особливо це актуально для тих інвесторів, які тільки-но починають знайомство з комерційною нерухомістю.

Для власника це доволі зручно, адже він може забути про всі юридичні, орендні та фінансові питання співпраці з орендарями. Плюс керуюча компанія також бере на себе питання спілкування з постачальниками комунальних послуг, маркетингового просування об'єкта тощо. Але ці бонуси не безкоштовні.

«Як правило, винагорода керуючої компанії складає 10−12% від чистого прибутку активу», — каже Вікторія Ковальчук.


Переваги та недоліки
Інвестиції у цей сегмент значно вигідніші, ніж у житлову нерухомість, де здача в оренду забезпечує в середньому 7% річних.

Крім цього, офіси мають й інші переваги. Зокрема, це найстабільніший актив, адже взаємини з орендаторами будуються на довгостроковій основі — зазвичай на 5 років зі щорічною індексацією ставки оренди.

Але не варто забувати і про ризики. Економічна та політична ситуації в Україні нестабільні, та й зрештою боротьба з пандемією ще не на фінішній прямій, і можливість скорочення штату компаній чи збереження тенденції дистанційної роботи залишається.

«Це може спричинити збільшення рівня вакантності у наявних і в майбутніх офісних проєктах та корекцію орендних ставок в бік зменшення», — наголосила Вікторія Ковальчук.

Натомість її колега із Colliers переконаний, що все залежить від об'єкта. Як показує практика, якісний продукт із грамотною концепцією користується попитом і менше піддається ціновим просіданням навіть у кризові періоди.

«На сьогодні максимально дохідні об'єкти відрізняються насамперед концепцією, локацією, планувальними рішеннями, сучасною інженерією, інфраструктурою, зеленою сертифікацією», — наголошує Олександр Носаченко.

Експерт наголошує, що все більше користуються попитом будівлі не тільки якісно реалізовані всередині, але й з продуманою інфраструктурою та облагородженою прилеглою територією. Співробітники компаній повинні мати можливість не тільки використовувати офісні простори, але й проводити максимально комфортно час за його межами, на свіжому повітрі.



Повернення в офіси