Що вигідніше: будувати самостійно чи купити об’єкт у девелопера?

м. Київ 12.07.2021
Що вигідніше: будувати самостійно чи купити об’єкт у девелопера?

Багато з тих, хто замислювався про купівлю об’єкта комерційної нерухомості, прораховують можливість побудувати його самостійно й порівнюють, чи буде це дешевше, ніж у професійного девелопера. У теорії та за попередніми підрахунками, вартість дійсно може вийти нижчою, але в реальності, у кращому випадку, зростає на 30-50% від початкового кошторису. Чому так відбувається?

Тут можна привести простий приклад із ремонтом квартири — коли підсумковий бюджет зазвичай на 20-30% перевищує запланований. При будівництві великих об’єктів ці цифри можуть бути набагато більшими.

До нас приходили за допомогою клієнти, які під час будівництва розуміли, що кошторис зріс у два рази, а до запланованих термінів здачі об’єкту було ще далеко. Які помилки допускають ті, хто береться за будівництво об’єктів самостійно, і як їх уникнути, розповідає СЕО та співзасновниця Alterra Group Вікторія Ковальчук.

Девелопмент — це про створення проектів

Успішний девелопмент — це історія про створення проектів, якими можна пишатися. Усе починається з ідеї і ретельної ппідготовки. Аналіз ринку, підбір локації, проведення інтерв’ю з клієнтами та розробка концепції — чим детальніше опрацьовані ці етапи, тим успішнішою і швидшою буде реалізація. Більшість не приділяє належної уваги цьому етапу, що в підсумку призводить до подорожчання будівництва та зменшення прибутковості об’єкта.

Відсутність якісних передпроектних пропозицій: архітектурних рішень і оптимальної техніко-економічної моделі.

Попри те, що це найважливіший етап будь-якого девелопмент-проекту, новачки не завжди враховують його в кошторисі. Від нього залежить успіх і попит на проект, наскільки задоволеними будуть почувати себе люди, які в ньому працюють і клієнти, які туди приходять.

Архітектурні рішення можуть також значно збільшити вартість будівництва, особливо, якщо проектант фокусується на зовнішньому вигляді, а не на практичних моментах, важливих для реалізації. Досвідчені проектанти враховують особливості бізнесу, під який роблять проект. Також вони добре орієнтуються в матеріалах і підбирають оптимальне співвідношення ціни та якості. Переплачуючи за якісний проект, замовник в результаті заощаджує на матеріалах при будівництві.

Однак тут є зворотна сторона медалі: хороші фахівці беруться за масштабні комплексні проекти. І потрапити до них з невеликим об’єктом до 1000 кв. м досить складно.

Не враховується час на розробку, отримання та узгодження проектної та дозвольної документації.

Нажаль, дозвільна система має певні особливості, врахувати і передбачити які навіть досвідченим гравцям ринка буває важко. Неточна оцінка може привести до значних затримок, штрафів і навіть до повної зупинки проекту.

Неправильний підбір підрядників

Ключовий ресурс у будь-якому бізнесі — люди. Особливо гостро це питання стоїть під час запуску нового напряму. Поширена ситуація, в яку потрапляють новачки — робота з непрофесійними чи недобросовісними підрядниками. Останні фактично «беруть клієнта в заручники». Наприклад, ви вже оплатили вартість матеріалів і послуг, тому замінити підрядника не можете, а той все більше затягує терміни.

Інша ситуація — коли підрядник взявся за роботу, яку не в змозі виконати через відсутність експертизи та професійної технічної команди. Як результат, будь-яка затримка за термінами збільшує собівартість об’єкта і відтягує можливість отримання прибутку.

Важливий момент при виборі підрядника — якісне проведення тендера. Коли проектні рішення опрацьовані якісно, тендер проводити легко. До того ж якщо проект масштабний, то охочих брати у ньому участь більше і з’являється можливість вибирати.

Напрацювати пул перевірених партнерів можна тільки шляхом спроб і помилок. Саме тому на перших об’єктах їх зазвичай найбільше.

Непрофесійний вибір матеріалів

Підбір матеріалів — етап, який дуже часто недооцінюють. Хоча він дозволяє точно прорахувати і оптимізувати бюджет, а також зрозуміти, як проект буде виглядати ще на етапі підбору зразків.

Поширена помилка — не вибирати матеріали на передпроектній стадії або взагалі пропускати цей пункт, думаючи, що «по ходу справи розберемося». По факту це призводить до збільшення кошторису.

Ресурси команди не враховано у кошторисі

Під час старту девелоперського проекту потрібно залучити не просто окрему людину, а команду, яка буде реалізовувати проект на всіх його етапах.

Важливо налаштувати процеси таким чином, щоб унеможливити помилки, забезпечити багаторівневий контроль якості, об’ємів виконаних робіт та фінансових потоків. Це досягається розподілом відповідальності і створенням конструктивних конфліктів між учасниками процесу.

Непродумана інфраструктура — що призводить до збільшення вартості реалізації і експлуатації об'єкта

Класична помилка в українських реаліях — спочатку побудувати, а потім вже думати про паркування, зручність заїзду, благоустрій та інфраструктурні об’єкти поруч. Створювати потрібно багатофункціональне рішення. Це допоможе зробити об’єкт зручним, ефективно керувати ним і заощадити до 20% від вартості реалізації та експлуатації комплексу.

Не врахована вартість експлуатації об'єкту

Недостатньо просто побудувати, об’єктом потрібно керувати — охорона, прибирання, ремонт, підтримка систем та мереж. У професійної керуючої компанії це виходить ефективніше і дешевше, тому що у неї є команда та перевірені підрядники, які розподіляються між декількома локаціями.

Крім того, якщо девелопер і керуюча компанія виступає однією особою, то він відразу думає про обслуговування комплексу. Це зводить до нуля список того, що потрібно буде переробити при експлуатації.

Сумарно всі перелічені пункти можуть значно здорожити об’єкт порівняно із початковим кошторисом. Нібито «переплачуючи» при покупці готового продуманого об’єкта, замість того, щоб будувати самостійно, ви можете помітно зекономити бюджет і ресурс команди.

Якщо ви все ж впевнені у самостійному запуску, обов’язково ще раз пройдіться по всіх пунктах і приділіть належну увагу опрацюванню концепції, передпроєктним пропозиціям, архітектурному плану та вибору підрядників.

Автор: Вікторія Ковальчук, співзасновник компанії Alterra Group

Більше новин від Alterra

Read more Read more

дізнавайтеся про нові події вчасно

Залиште вашу електронну адресу, і ми будемо присилати вам новини у сфері будівництва