Як змінилися договори оренди комерційної нерухомості у зв’язку з воєнним станом

20.06.2024
Як змінилися договори оренди комерційної нерухомості у зв’язку з воєнним станом

З початком 2022 року договірні відносини, зокрема орендні угоди, зазнали певних змін. Повномасштабна війна внесла корективи в умови, які раніше вважалися стандартними, та змусила орендодавців і орендарів переосмислити свої обов’язки та права. 

Дар’я Віннік, керівниця юридичного відділу за напрямом управління нерухомістю Alterra Group, поділилась основними змінами щодо договорів оренди та розповіла, як їх складають у 2024 році.

Права орендарів та орендодавців

Коли почалася велика війна, Торгово-промислова палата (ТТП) видала листа № 2024/02.0-7.1, про те, що війна в Україні належить до форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). Це означає, що виникають надзвичайні обставини, через які сторони не можуть виконувати свої зобов’язання за договором. Проте лист ТПП не звільняє орендаря від договірних умов при обставинах непереборної сили.

Форс-мажорні обставини засвідчуються за зверненням суб’єктів господарської діяльності та фізичних осіб по кожному окремому договору (п.6.2. Регламенту ТПП). Тому орендар повинен довести, що обставини непереборної сили дійсно унеможливлюють виконання його зобов’язань. Це здійснюється через ТПП шляхом надання документів, що підтверджують збитки.

Після отримання сертифіката від ТПП, орендар звільняється від відповідальності за прострочення або неоплату. Тобто, обставини непереборної сили звільняють лише від відповідальності за несвоєчасну оплату, але після закінчення таких обставин, орендар має сплатити накопичені борги.


Тут варто зауважити, що в договорах оренди, орендодавець має право вимагати розірвання договору та повернення об’єкта, якщо протягом трьох місяців поспіль не сплачувалась оренда. Також можливі й інші підстави дострокового розірвання договору в односторонньому порядку, за порушення умов сплати платежів за договором. Однак, якщо орендар надає сертифікат про форс-мажорні обставини від Торгово-промислової палати, він звільняється від відповідальності за несплату, і орендодавець не зможе вимагати розірвання договору на цій підставі, якщо договірні умови про обставини непереборної сили не передбачають припинення дії договору чи право кожної сторони на дострокове розірвання через наявність форс-мажору.

Також, при укладенні договірних взаємовідносин, варто не забувати про умови статті 652 Цивільного Кодексу України щодо зміни або розірвання договору у зв’язку з істотною зміною обставин. Частиною 1 цієї статті передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

У зв’язку з цим, варто уважно формулювати умови припинення співпраці, передбачаючи можливість одностороннього розірвання договору навіть при наявності форс-мажорних обставин. Наприклад, у випадках активних бойових дій або окупації території, де розташований об’єкт оренди, сторони можуть мати право розірвати договір.

Перегляд умов оренди

Відповідно до Цивільного кодексу України орендар має право звернутися до власника з вимогою зменшення вартості оренди, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Схожа норма є й у частині 2 статті 286 Господарського кодексу України, згідно з якою орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди. 

Проте, через нечіткість умови “істотного зменшення” користування об’єктом оренди та для прозорості взаємовідносин, важливо передбачати в договорах можливість перегляду умов оренди в разі форс-мажору. Також варто передбачати пункти, що договір укладається в умовах воєнного стану, і що обидві сторони розуміють ризики, пов’язані з цим.

До прикладу, у 2023 році великий контрагент побоювався можливого повторного наступу на Київ. Орендар цікавився, чи нараховуватиметься орендна плата під час активних бойових дій. У таких випадках важливо чітко визначити умови форс-мажору в розумінні Сторін договору. 

Наприклад, можна передбачити, що орендна плата може не нараховуватися тільки за наявності сертифіката від ТПП, у визначені строки сторонами, і лише в разі активних бойових дій поблизу об’єкта оренди. 

Також, можливі форс-мажорні обставини, як-от руйнування об’єкта оренди, але не пов’язані безпосередньо з війною. Наприклад, влучання літальних об’єктів або його уламків, що спричинило вибух. Тож під час укладання договорів важливо моделювати різні сценарії та чітко визначати, що вважається форс-мажором для уникнення суперечностей та прозорості взаємовідносин.

Ці умови варто передбачати, щоб захистити інтереси сторін у випадку форс-мажору, а також уникнути тривалих переговорів щодо припинення співпраці чи зменшення вартості оренди 

Висновок

Реальні приклади з українських міст, таких як Маріуполь і Мелітополь, показали, що власники нерухомості та орендарі повинні були оперативно реагувати на нові умови війни. Вони використовували норми законодавства про істотну зміну обставин для припинення договорів оренди, повідомляючи про форс-мажорні ситуації.


Отже, війна поставила перед орендодавцями та орендарями нові виклики, які вимагають гнучкості та розуміння. Важливо не лише враховувати юридичні аспекти, але й прагнути до взаємного розуміння та співпраці. Орендодавцям варто передбачати можливість настання форс-мажорних обставин у договорах, а орендарям – чітко фіксувати свої права та обов’язки в умовах воєнного стану.

DJI_0244_1

дізнавайтеся про нові події вчасно

Залиште вашу електронну адресу, і ми будемо присилати вам новини у сфері будівництва

We define that language you'r browser is -